Siendo especialista en usucapión me suelen consultar sobre la posibilidad de compra de un derecho posesorio, por eso nos pareció valioso aclarar dudas sobre el tema.
Hay que recordar que la única forma de escriturar un derecho posesorio es mediante el juicio de usucapión, una vez cumplidos los plazos y con las pruebas necesarias. La usucapión no es un trámite, sino un juicio y como en cualquier juicio hay que presentar pruebas, realizándose contra el dueño original del inmueble.
Luego de haber ejercido la posesión durante años este derecho se puede adquirir, tendiente a realizar luego un juicio de usucapión, aunque no se hayan cumplido los plazos.
Se puede vender el derecho de haber estado durante varios años una propiedad para que pueda hacer juicio más adelante. Y después la persona esperará lo que le falte para iniciar un juicio de usucapión. Hay que demostrar que ese derecho fue ejercido pacíficamente, mostrar que pagaste servicios durante años, recibos de impuestos pagados (agua, ARBA, municipalidad o ABL), no servicios. Resumen de la tarjeta si fue online o bien comprobante en papel.
Normalmente se realiza una Cesión de derechos posesorios certificando la firma ante escribano para resguardar mejor el derecho pero puede haber alguna otra posibilidad.
Puede ocurrir en distintas ocasiones, a veces una compra por boleto de compraventa, no se llega a escriturar porque el titular fallece o no se puede ubicar.
Si pasaron varios años y no se quiere hacer el juicio se puede ceder el derecho para que otro realice el juicio de usucapión o bien continúe la posesión hasta lograr el plazo necesario ya con algunos años a su favor.
Podés cederle la posesión antes de escriturar si no están las condiciones de escriturar. A la larga va a salir el dominio pleno con la usucapión que significa la inscripción del bien a tu nombre.
El juicio de usucapión tiene un costo, tanto en tasas, honorarios, planos, como en tiempo, todos esos factores se deben tener en cuenta al comprar un derecho posesorio de un bien.
Para definir esa compra hay que tomar los debidos recaudos, averiguando los antecedentes del poseedor y verificando que cuenta con todas las pruebas necesarias para hacer el juicio de usucapión. Como decíamos, se debe demostrar los veinte años de posesión, pago de impuestos, testigos, facturas de gastos, construcciones realizadas, etc.
La posesión debe haber sido pacífica y continua. Y haberse comportado como dueño, lo que implica pagar debidamente los servicios, realizar mejoras al lugar, etc.
Adquirir un derecho posesorio no es una escritura de propiedad, no tiene certeza absoluta de gozar del bien hasta tanto el juez sentencie la usucapión.
Siempre es conveniente asesorarse antes de adquirir derechos posesorios y/o iniciar un juicio de usucapión con un especialista que pueda evaluar todas las posibilidades.